โกดังไม่มีใบอนุญาตหรือสร้างผิดกฎหมาย ซื้อไปเสี่ยงโดนรื้อถอน

ก่อนจะซื้อโกดัง สิ่งจำเป็นที่ต้องมีนั่นก็คือใบอนุญาต เพราะหากโกดังที่คุณซื้อมาไม่มีใบอนุญาตหรือสร้างผิดกฎหมาย นอกจากจะถูกสั่งหยุดให้ใช้งานแล้ว ยังเสี่ยงโดนรื้อถอน และทำให้สูญเงินลงทุนไปโดยเปล่าประโยชน์ ในบทความนี้จะพาคุณไปดูว่าหากโกดังไม่มีใบอนุญาตหรือสร้างผิดกฎหมาย มีผลกระทบอะไรบ้าง

ใบอนุญาตคืออะไร?

การสร้างโกดังหรืออาคารขนาดใหญ่เพื่อการพาณิชย์หรืออุตสาหกรรม ใบอนุญาตที่สำคัญที่สุดคือ ใบอนุญาตตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ซึ่งได้แก่

ใบอนุญาตปลูกสร้างอาคาร (อ.1) หรือดัดแปลงอาคาร (อ.3) คือเอกสารที่แสดงว่าการออกแบบและแผนผังการก่อสร้างผ่านการตรวจสอบจากหน่วยงานราชการท้องถิ่นแล้วว่าถูกต้องตามกฎหมายผังเมือง กฎหมายสิ่งแวดล้อม และมาตรฐานความปลอดภัยทางโครงสร้าง
ใบรับรองการก่อสร้างอาคาร (ใบ อ.5 หรือ อ.6) คือเอกสารที่ออกให้หลังจากก่อสร้างแล้วเสร็จ และมีการตรวจสอบแล้วว่าอาคารนั้นได้ถูกสร้างตามแบบที่ได้รับอนุญาตจริง และสามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างปลอดภัย

โกดังที่เข้าข่ายผิดกฎหมาย มีอะไรบ้าง?

โกดังที่ผิดกฎหมายมักมีลักษณะชัดเจนดังนี้

ไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1) หรือสร้างโดยใช้ใบอนุญาตของอาคารประเภทอื่น เช่น บ้านพักอาศัย
สร้างไม่ตรงตามแบบแปลนที่ขออนุญาต เช่น เพิ่มพื้นที่ ขยายส่วนต่อเติม โดยไม่แจ้งเจ้าหน้าที่
สร้างในพื้นที่ห้ามก่อสร้างตามผังเมืองรวม เช่น พื้นที่สีเขียวหรือเขตอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม
ไม่มีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน (รง.4) กรณีมีเครื่องจักรหรือการผลิต
ไม่ผ่านการตรวจสอบอาคาร (ใบรับรอง อ.6) หรือไม่มีใบอนุญาตใช้อาคาร

โกดังที่มีลักษณะเหล่านี้จะถูกจัดว่าเป็นสิ่งปลูกสร้างผิดกฎหมาย ซึ่งอาจถูกเจ้าหน้าที่ออกคำสั่งระงับการใช้งานหรือรื้อถอนในที่สุด

ความเสี่ยงของผู้ซื้อโกดังที่ไม่มีใบอนุญาต

หลายคนอาจคิดว่าโกดังสร้างเสร็จแล้ว ใช้งานได้จริง ก็ไม่น่ามีปัญหา แต่ในความเป็นจริง ความเสี่ยงไม่ได้อยู่แค่กับเจ้าของเดิมเท่านั้น ผู้ซื้อมือสองหรือผู้เช่าก็อาจโดนลูกหลงได้เช่นกัน เพราะเมื่ออาคารถูกตรวจพบว่าไม่มีใบอนุญาตหรือผิดแบบ เจ้าหน้าที่สามารถสั่งระงับการใช้งานทันที และออกคำสั่งให้เจ้าของปัจจุบันรื้อถอนได้แม้จะไม่ได้เป็นคนสร้างก็ตาม

1. เสี่ยงถูกสั่งรื้อถอน ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร หากพบว่าอาคารสร้างโดยไม่มีใบอนุญาต เจ้าหน้าที่มีสิทธิออกคำสั่งให้รื้อถอนทันที ผู้ครอบครองต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเองทั้งหมด

2. สูญเสียเงินลงทุน การซื้อโกดังผิดกฎหมายเปรียบเสมือนการลงทุนที่ไม่มีหลักประกัน หากถูกสั่งรื้อถอน ผู้ซื้อไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากรัฐได้

3. กระทบต่อธุรกิจ ธุรกิจที่ใช้โกดังเป็นศูนย์กลางการจัดเก็บสินค้า หากโกถูกรื้อถอนจะทำให้กระบวนการผลิตและการจัดส่งหยุดชะงัก สูญเสียลูกค้าและรายได้

4. ปัญหาทางกฎหมาย ผู้ซื้ออาจถูกดำเนินคดีฐานครอบครองสิ่งปลูกสร้างผิดกฎหมาย หรือถูกฟ้องร้องจากคู่ค้าและผู้มีส่วนได้เสีย

5. ภาระทางการเงินระยะยาว แม้โกดังจะยังไม่ถูกสั่งรื้อถอน แต่การไม่มีใบอนุญาตทำให้ไม่สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้ได้ และไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างราบรื่น

กรณีซื้อไปแล้ว รู้ว่าโกดังผิดกฎหมาย ทำอย่างไรได้บ้าง?

หากพบหลังซื้อว่าโกดังไม่มีใบอนุญาตหรือผิดแบบแปลน ยังมีทางแก้ไขบางกรณี เช่น

ขออนุญาตย้อนหลัง หากโครงสร้างไม่ขัดกับผังเมืองหรือกฎหมายอื่น เจ้าของสามารถยื่นขออนุญาตก่อสร้างย้อนหลังได้ โดยต้องมีวิศวกรหรือสถาปนิกช่วยจัดทำแบบแปลนใหม่
ดำเนินการแก้ไขให้ถูกต้อง เช่น รื้อส่วนที่ผิดแบบออก หรือเสริมโครงสร้างตามข้อกำหนด
เจรจากับผู้ขาย หากมีการปกปิดข้อมูล ผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายหรือยกเลิกสัญญาได้
ย้ายกิจการออกจากพื้นที่เสี่ยง หากไม่สามารถขออนุญาตย้อนหลังได้

แต่ต้องยอมรับว่ากระบวนการเหล่านี้ใช้เวลาและค่าใช้จ่ายสูงมาก ดังนั้นทางที่ดีที่สุดคือ ตรวจสอบก่อนซื้อเท่านั้น

กฎหมายและบทลงโทษที่เกี่ยวข้อง

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดชัดเจนว่าการก่อสร้างอาคารต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หากฝ่าฝืนมีโทษทั้งปรับและจำคุก รวมถึงคำสั่งให้รื้อถอนอาคารนั้นๆ นอกจากนี้ยังมีพระราชบัญญัติผังเมือง ที่กำหนดประเภทการใช้ที่ดิน หากโกดังถูกสร้างในพื้นที่ที่ไม่อนุญาต เช่น เขตที่อยู่อาศัยหนาแน่น ก็ถือว่าผิดกฎหมายเช่นกัน

คำแนะนำในการซื้อโกดัง

หากต้องการซื้อโกดัง ควรให้วิศวกรโยธา หรือสถาปนิกที่มีใบอนุญาต ร่วมตรวจสอบสภาพอาคารจริงก่อน รวมทั้งสอบถามจากสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด หรือเทศบาลในพื้นที่ เพื่อเช็กสถานะอาคารให้แน่ชัดนอกจากนี้การเลือกซื้อโกดังที่สร้างโดยบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียง เช่น โครงการโกดังสำเร็จรูปภายใต้บริษัทที่มีใบอนุญาตครบ มีเอกสารรับรองการตรวจสอบโครงสร้าง และเปิดเผยข้อมูลให้ตรวจสอบได้ เพราะจะช่วยลดความเสี่ยงในการโดนสั่งรื้อถอนในอนาคต

การซื้อโกดังที่ไม่มีใบอนุญาตหรือสร้างผิดกฎหมาย เกิดความเสี่ยงสูงมาก เพราะถึงจะได้ราคาถูกหรือทำเลดี แต่ผลเสียที่ตามมาอาจมากกว่าที่คาดไว้หลายเท่า ทั้งการถูกปรับ การรื้อถอน และเสียโอกาสทางธุรกิจ ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อควรตรวจสอบให้แน่ชัด เพื่อจะได้ไม่เกิดปัญหาในภายหลัง

PARK FACTORY ผู้ให้บริการขายโกดัง และให้เช่าโกดังโรงงานสำหรับ SME ในเขตกรุงเทพ และปริมณฑล

หากคุณกำลังมองหาโกดังคลังสินค้า ที่ Park Factory เราเป็นผู้ให้บริการโกดังโรงงานสำหรับ SME ด้วยโครงการสีเขียว สภาพแวดล้อมสวยงามน่าอยู่ ให้ความสำคัญในทุกรายละเอียดของโกดังทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างอาคาร หรือ Landscape ออกแบบตามหลักฮวงจุ้ย เพื่อให้ผู้เช่าได้รับประสบการณ์ที่ดีที่สุด → เข้าชมโครงการ

ช่องทางการติดต่อ PARK FACTORY

ที่ตั้ง : 176 ซอยกาญจนาภิเษก 5 แขวงหลักสอง เขตบางแค กรุงเทพฯ 10160
เบอร์โทรติดต่อ : 092-379-7444, 081-751-4440
อีเมล์ : [email protected]
Google Map : https://maps.app.goo.gl/STYgHNRPHGAZZ6SX8