ถ้าคุณกำลังมองหา โกดังสำเร็จรูป, โกดังให้เช่า, โกดังขาย หรือกำลังวางแผน เช่าโกดังเก็บของ ระยะยาว เรื่อง “อายุสัญญาเช่า” คือประเด็นสำคัญที่ต้องรู้ก่อนเซ็นทุกครั้ง เพราะมีผลโดยตรงต่อความคุ้มค่าการลงทุน ความมั่นคงในการใช้พื้นที่ และความเสี่ยงข้อพิพาทในอนาคต
กฎหมายไทยกำหนดเพดานสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปไว้ชัดเจนว่า “ห้ามเกิน 30 ปี” และถ้าระบุเกิน ส่วนที่เกินจะถูกลดลงเหลือ 30 ปีโดยผลของกฎหมาย
นั่นหมายความว่า แม้คู่สัญญาจะยินยอมกันทำ 40 ปี 60 ปี หรือ 99 ปีในสัญญาเดียวกัน ก็ไม่ทำให้ส่วนที่เกิน 30 ปีมีผลบังคับได้
อีกจุดที่คนทำธุรกิจพลาดบ่อย คือการทำสัญญาเช่าระยะยาวแต่ “ไม่จดทะเบียน”
ตามกฎหมาย สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะบังคับคดีได้เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น
อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นสำคัญสำหรับภาคธุรกิจ
- ภายใต้กฎหมายเฉพาะเรื่องการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม สามารถกำหนดระยะเวลาเช่าได้เกิน 30 ปีแต่ไม่เกิน 50 ปี และเมื่อครบกำหนดสามารถตกลงต่อได้อีกไม่เกิน 50 ปี โดยต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
- และการใช้สิทธิตามกฎหมายเฉพาะนี้ต้องอยู่ในเงื่อนไขพื้นที่/โซนนิ่งที่เกี่ยวข้อง เช่น พื้นที่พาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม หรือเขตนิคมอุตสาหกรรมตามที่กฎหมายกำหนด
- สำหรับผู้ประกอบการที่กำลังพิจารณา โกดังให้เช่า หรือมองหา เช่าโกดังเก็บของ เพื่อขยายธุรกิจ แนะนำให้เช็ก 5 เรื่องนี้ก่อนเซ็น
- อายุสัญญาตรงตามกฎหมายหรือไม่
- สัญญาเกิน 3 ปีมีการจดทะเบียนหรือยัง
- เงื่อนไขต่ออายุเขียนแบบ “คำมั่นล่วงหน้า” เสี่ยงโมฆะหรือไม่
- ที่ดิน/อาคารอยู่ในผังเมืองที่ใช้ประโยชน์ได้ตรงกิจการหรือไม่
- มีแผนรองรับกรณีต้องย้าย/ต่อสัญญาเมื่อครบกำหนดหรือยัง
- สรุปสั้นๆ
- สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป: ไม่เกิน 30 ปี
- เกิน 3 ปี: ต้องทำหนังสือและจดทะเบียน
- ต่อสัญญา: ควรทำเมื่อครบกำหนด ไม่ควรผูกอัตโนมัติยาวหลายช่วงตั้งแต่วันแรก
- เชิงพาณิชย์/อุตสาหกรรมบางกรณี: ทำได้ถึง 50 ปี ภายใต้เงื่อนไขกฎหมายเฉพาะ
- หากคุณกำลังเปรียบเทียบ โกดังสำเร็จรูป, โกดังให้เช่า หรือ โกดังขาย การตรวจข้อกฎหมายก่อนเซ็นสัญญาจะช่วยให้การลงทุนปลอดภัยกว่าในระยะยาว และลดความเสี่ยงคดีความที่ไม่จำเป็น
- หมายเหตุอัปเดตกฎหมาย
- มีข่าวความพยายามผลักดันกรอบสิทธิระยะยาว 99 ปีในบางกฎหมายเฉพาะ แต่ข้อมูลที่เผยแพร่ช่วงปี 2568 ระบุเป็น “ร่าง/ข้อเสนอ” ไม่ใช่กติกาทั่วไปที่ใช้แทนเพดาน 30 ปีของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
บทความที่เกี่ยวข้อง
- โกดังไม่มีใบอนุญาตหรือสร้างผิดกฎหมาย ซื้อไปเสี่ยงโดนรื้อถอน
- เอกสารสำคัญที่ต้องเช็ก ก่อนเช่าหรือซื้อโกดังสำเร็จรูป
- รู้ก่อนลงทุน ค่าใช้จ่ายที่มาพร้อมกับโกดังเก็บสินค้า
PARK FACTORY ผู้ให้บริการขายโกดัง และให้เช่าโกดังโรงงานสำหรับ SME ในเขตกรุงเทพ และปริมณฑล
หากคุณกำลังมองหาโกดังคลังสินค้า ที่ Park Factory เราเป็นผู้ให้บริการโกดังโรงงานสำหรับ SME ด้วยโครงการสีเขียว สภาพแวดล้อมสวยงามน่าอยู่ ให้ความสำคัญในทุกรายละเอียดของโกดังทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างอาคาร หรือ Landscape ออกแบบตามหลักฮวงจุ้ย เพื่อให้ผู้เช่าได้รับประสบการณ์ที่ดีที่สุด → เข้าชมโครงการ
ช่องทางการติดต่อ PARK FACTORY
ที่ตั้ง : 176 ซอยกาญจนาภิเษก 5 แขวงหลักสอง เขตบางแค กรุงเทพฯ 10160
เบอร์โทรติดต่อ : 092-379-7444, 081-751-4440
อีเมล์ : [email protected]
Google Map : https://maps.app.goo.gl/STYgHNRPHGAZZ6SX8
