โฉนดที่ดิน น.ส.3 และ ส.ป.ก. ต่างกันอย่างไร ที่ดินแบบไหนสร้างโรงงานได้

ก่อนซื้อที่ดินเพื่อสร้างโรงงานหรือโกดัง ผู้ประกอบการไม่ควรตรวจเพียง ทำเล ราคา และผังเมือง แต่ต้องตรวจด้วยว่า “เอกสารสิทธิในที่ดิน” เป็นประเภทใด เพราะโฉนดที่ดิน น.ส.3 และที่ดิน ส.ป.ก. ให้สิทธิแก่ผู้ถือแตกต่างกันอย่างมาก

กรมที่ดินจัด โฉนดที่ดิน เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ส่วน น.ส.3, น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ข. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซึ่งเป็นหนังสือแสดงสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในระดับเดียวกับโฉนด.

ส่วน ส.ป.ก. อยู่ภายใต้ระบบการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม การใช้ที่ดินเพื่อกิจการอื่นนอกเหนือจากเกษตรกรรมต้องอยู่ภายใต้หลักเกณฑ์และการอนุญาตของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ไม่ใช่ที่ดินที่สามารถนำไปสร้างโรงงานอุตสาหกรรมทั่วไปได้โดยอิสระ

ที่ดินแบบไหนเหมาะสำหรับสร้างโรงงาน

หากเปรียบเทียบแบบเบื้องต้น

สิ่งสำคัญคือมีโฉนด ไม่ได้แปลว่าสร้างโรงงานได้ทันที เพราะยังต้องตรวจอีกว่าผังเมืองอนุญาตหรือไม่ + ประเภทโรงงานตั้งได้หรือไม่ + อาคารก่อสร้างได้หรือไม่ + ทางเข้า–ออกและสาธารณูปโภครองรับหรือไม่กรมโยธาธิการและผังเมืองมีระบบ Landuse Plan สำหรับตรวจข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองทั่วประเทศ โดยสามารถค้นหาจากเลขโฉนดและตำแหน่งที่ดินได้รองรับหรือไม่กรมโยธาธิการและผังเมืองมีระบบ Landuse Plan สำหรับตรวจข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองทั่วประเทศ โดยสามารถค้นหาจากเลขโฉนดและตำแหน่งที่ดินได้

โฉนดที่ดินคืออะไร

โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

จุดเด่นสำคัญคือเจ้าของมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามกฎหมาย และสามารถดำเนินธุรกรรม เช่น

• ซื้อขาย
• ให้
• จำนอง
• โอนกรรมสิทธิ์
• จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

ตามกฎหมายได้

กรมที่ดินแยกโฉนดไว้ในกลุ่ม หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยต่างจาก น.ส.3 ซึ่งอยู่ในกลุ่มหนังสือรับรองการทำประโยชน์.

สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่อลงทุนสร้างโรงงานระยะยาว โฉนดจึงเป็นเอกสารสิทธิที่ควรพิจารณาเป็นลำดับแรก

แต่ยังต้องตรวจรายละเอียดของโฉนด เช่น

• ชื่อเจ้าของ
• เนื้อที่
• แนวเขต
• ภาระจำนอง
• ภาระจำยอม
• ทางเข้า–ออก
• การเวนคืน
• เขตทางสาธารณะ
• ข้อจำกัดอื่น

ก่อนซื้อทุกครั้ง

น.ส.3 คืออะไร

น.ส.3 หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เป็นเอกสารที่ทางราชการรับรองว่าผู้ถือได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว กรมที่ดินจัด น.ส.3, น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ข. เป็น หนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน ไม่ใช่หนังสือกรรมสิทธิ์แบบโฉนด.

จึงต้องเข้าใจว่า น.ส.3 ≠ โฉนด แม้ในทางปฏิบัติจะสามารถมีการจดทะเบียนสิทธิต่าง ๆ ได้ตามเงื่อนไขของกฎหมาย แต่สถานะและรายละเอียดการกำหนดแนวเขตต่างจากโฉนด

น.ส.3 กับ น.ส.3 ก. ต่างกันอย่างไร

ในทางปฏิบัติผู้ซื้อที่ดินมักพบทั้งสองแบบ

น.ส.3

เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์แบบหนึ่ง ซึ่งการกำหนดตำแหน่งและแนวเขตมีลักษณะต่างจากระบบที่มีรูปถ่ายทางอากาศ

น.ส.3 ก.

เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์เช่นกัน แต่มีการกำหนดตำแหน่งจากระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้การระบุตำแหน่งโดยทั่วไปชัดเจนกว่า น.ส.3 แบบเดิม

ผู้ถือ น.ส.3 ก. บางแปลงสามารถยื่นขอออกโฉนดได้หากเข้าเงื่อนไขตามกฎหมายและหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน โดยกรมที่ดินมีขั้นตอนสำหรับการนำ น.ส.3 ก. ไปขอออกโฉนดไว้โดยเฉพาะ.

น.ส.3 สร้างโรงงานได้ไหม

อาจได้ แต่ไม่ควรตัดสินจากเอกสารสิทธิอย่างเดียว

หากที่ดิน น.ส.3

• สิทธิถูกต้อง
• แนวเขตชัด
• มีทางเข้า–ออกถูกกฎหมาย
• ผังเมืองอนุญาตอุตสาหกรรม
• กฎหมายควบคุมอาคารอนุญาต
• กฎหมายโรงงานอนุญาต

ก็อาจใช้พัฒนาโครงการได้แต่สำหรับการลงทุนโรงงานมูลค่าสูง ควรทำ Due Diligence ให้ละเอียดเป็นพิเศษ เพราะเอกสารเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ไม่ใช่กรรมสิทธิ์แบบโฉนด.

สิ่งที่ควรตรวจเพิ่ม

• แนวเขตตรงกับพื้นที่จริงหรือไม่
• มีการครอบครองทับซ้อนหรือไม่
• ทางเข้าเป็นทางสาธารณะหรือไม่
• สามารถขอออกโฉนดได้หรือไม่
• ธนาคารรับเป็นหลักประกันภายใต้เงื่อนไขใด
• แบบอาคารและใบอนุญาตก่อสร้างดำเนินการได้หรือไม่

สำหรับโรงงานที่ใช้สินเชื่อธนาคาร ประเด็นเอกสารสิทธิมีผลต่อการประเมินหลักประกันและการอนุมัติสินเชื่อด้วย

ส.ป.ก. คืออะไร

ที่ดินที่เรียกกันทั่วไปว่า ส.ป.ก. อยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อจัดที่ดินให้เกษตรกรใช้ประกอบเกษตรกรรมจึงมีสถานะและข้อจำกัดแตกต่างจากโฉนดและ น.ส.3 อย่างมาก การนำที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินไปใช้เพื่อ กิจการอื่น ต้องเข้าหลักเกณฑ์ที่กฎหมายและระเบียบ ส.ป.ก. กำหนด และต้องยื่นขออนุญาตต่อสำนักงาน ส.ป.ก. ที่เกี่ยวข้อง.

ที่ดิน ส.ป.ก. สร้างโรงงานได้ไหม

สำหรับ โรงงานอุตสาหกรรมทั่วไป ควรมองว่า ไม่ใช่ที่ดินที่เหมาะสำหรับซื้อเพื่อนำไปสร้างโรงงาน

เนื่องจากเป้าหมายหลักของพื้นที่คือการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมอย่างไรก็ตาม กฎหมายเปิดช่องสำหรับกิจการบางประเภทที่เป็นกิจการสนับสนุนหรือเกี่ยวเนื่องกับการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมให้ยื่นขอใช้พื้นที่ตามหลักเกณฑ์ได้ โดย ส.ป.ก. มีขั้นตอนพิจารณาเฉพาะ และกิจการที่มีวัตถุประสงค์แสวงหากำไรอาจได้รับสิทธิในลักษณะเช่าตามระยะเวลาที่กำหนด ไม่ใช่การเปลี่ยนให้เป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินอุตสาหกรรมทั่วไป. ดังนั้นหากมีผู้ขายบอกว่า “เป็นที่ ส.ป.ก. แต่สร้างโรงงานได้ ไม่มีปัญหา”
ผู้ประกอบการไม่ควรเชื่อจากคำพูดเพียงอย่างเดียวควรขอเอกสารอนุญาตและตรวจสอบโดยตรงกับ สำนักงาน ส.ป.ก. จังหวัดที่ที่ดินตั้งอยู่ ก่อนทำธุรกรรมใด ๆ

โรงงานแปรรูปสินค้าเกษตรสร้างบน ส.ป.ก. ได้ไหม

คำตอบคือ ต้องตรวจเป็นรายกิจการ เพราะกิจการบางประเภทอาจมีความเกี่ยวเนื่องหรือสนับสนุนเกษตรกรรม แต่การที่โรงงาน “ใช้วัตถุดิบเกษตร” ไม่ได้ทำให้ได้รับสิทธิใช้พื้นที่ ส.ป.ก. โดยอัตโนมัติ

ต้องดูว่า

• กิจการเข้าประเภทที่อนุญาตหรือไม่
• ผู้ยื่นมีคุณสมบัติหรือไม่
• ขนาดพื้นที่เหมาะสมหรือไม่
• กระทบพื้นที่เกษตรหรือไม่
• ได้รับความเห็นชอบจาก ส.ป.ก. หรือไม่

ส.ป.ก. มีแบบคำขอเฉพาะสำหรับกิจการที่เป็นการสนับสนุนหรือเกี่ยวเนื่องกับการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม แสดงให้เห็นว่าการใช้ประเภทนี้ต้องเข้าสู่กระบวนการอนุญาต ไม่ใช่สิทธิโดยอัตโนมัติ.

มีโฉนดแล้ว ทำไมยังสร้างโรงงานไม่ได้

นี่เป็นความเข้าใจผิดที่สำคัญมาก กรรมสิทธิ์ในที่ดิน กับ สิทธิใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อสร้างโรงงาน เป็นคนละเรื่อง สมมติมีโฉนดถูกต้อง 100% แต่ที่ดินอยู่ในพื้นที่ที่ผังเมืองห้ามโรงงานประเภทที่จะทำก็ไม่สามารถใช้คำว่า “เป็นเจ้าของที่ดิน” เพื่อข้ามข้อกำหนดผังเมืองได้กรมโยธาธิการและผังเมืองเปิดระบบตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินทั่วประเทศ และระบบรองรับการค้นหาจากเลขโฉนดเพื่อดูว่าพื้นที่อยู่ภายใต้ข้อกำหนดประเภทใด.

ดังนั้นก่อนซื้อ ต้องเช็กอย่างน้อยสองชั้น

ชั้น 1 — เรามีสิทธิในที่ดินแบบไหน?

ชั้น 2 — ที่ดินนั้นกฎหมายอนุญาตให้ใช้ทำโรงงานประเภทของเราหรือไม่?

บทความที่เกี่ยวข้อง

• สีผังเมือง แต่ละพื้นที่มีข้อจำกัดการใช้งานอย่างไรบ้าง แล้วโกดังขายอยู่สีไหนกัน
• ข้อควรรู้ก่อนซื้อที่ดินพร้อม สปก. และ นส.3ก.
• ค่าภาษีที่ดิน ต้องจ่ายไหม ใครเป็นผู้จ่าย ตรวจสอบอย่างไร

PARK FACTORY ผู้ให้บริการขายโกดัง และให้เช่าโกดังโรงงานสำหรับ SME ในเขตกรุงเทพ และปริมณฑล

หากคุณกำลังมองหาโกดังคลังสินค้า ที่ Park Factory เราเป็นผู้ให้บริการโกดังโรงงานสำหรับ SME ด้วยโครงการสีเขียว สภาพแวดล้อมสวยงามน่าอยู่ ให้ความสำคัญในทุกรายละเอียดของโกดังทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างอาคาร หรือ Landscape ออกแบบตามหลักฮวงจุ้ย เพื่อให้ผู้เช่าได้รับประสบการณ์ที่ดีที่สุด → เข้าชมโครงการ

ช่องทางการติดต่อ PARK FACTORY

ที่ตั้ง : 176 ซอยกาญจนาภิเษก 5 แขวงหลักสอง เขตบางแค กรุงเทพฯ 10160
เบอร์โทรติดต่อ : 092-379-7444, 081-751-4440
อีเมล์ : [email protected]
Google Map : https://maps.app.goo.gl/STYgHNRPHGAZZ6SX8