เขตผังเมืองแบบไหนสร้างโรงงานได้บ้าง เช็ก “สีผังเมือง” ก่อนซื้อที่ดินหรือสร้างโรงงาน

ก่อนซื้อที่ดินเพื่อสร้างโรงงาน สิ่งที่ต้องตรวจเป็นอันดับต้น ๆ ไม่ใช่เพียงราคาที่ดิน ถนน หรือระยะทางจากมอเตอร์เวย์ แต่คือ ผังเมืองกำหนดให้ที่ดินแปลงนั้นใช้ประกอบกิจการโรงงานได้หรือไม่

หลายคนเข้าใจว่า “ที่ดินสีม่วงสร้างโรงงานได้ ส่วนสีอื่นสร้างไม่ได้” ซึ่งถูกเพียงบางส่วน เพราะในความเป็นจริงต้องพิจารณาทั้ง สีผังเมือง รหัสพื้นที่ย่อย ประเภทโรงงาน ขนาดกิจการ และข้อกำหนดเฉพาะของผังเมืองในจังหวัดหรือท้องถิ่นนั้น

กรมโยธาธิการและผังเมืองมีระบบ Landuse Plan สำหรับตรวจสอบข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองทั่วประเทศ โดยสามารถค้นหาจากจังหวัด อำเภอ ตำบล หรือข้อมูลที่ดินได้

ผังเมืองสีอะไรสร้างโรงงานได้

คำตอบสั้นที่สุดคือ “สีม่วง” หรือพื้นที่ประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า เป็นพื้นที่ที่รองรับกิจกรรมโรงงานได้ชัดเจนที่สุด โดยผังเมืองรวมหลายจังหวัดกำหนดพื้นที่สีม่วงเป็น “ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า” และกำหนดให้ใช้เพื่อการอุตสาหกรรมหรือกิจการเกี่ยวเนื่องกับอุตสาหกรรมได้

อย่างไรก็ตาม สีม่วงไม่ได้หมายความว่าโรงงานทุกประเภทตั้งได้ทันที เพราะข้อกำหนดของแต่ละพื้นที่อาจห้ามโรงงานบางชนิด หรือกำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติม

ส่วนพื้นที่สีอื่น เช่น พื้นที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม หรือชนบทและเกษตรกรรม อาจอนุญาตโรงงาน บางประเภทหรือบางขนาด ได้ตามบัญชีท้ายข้อกำหนด แต่ไม่ควรสรุปจากสีเพียงอย่างเดียว

ทำไมดูแค่ “สีผังเมือง” ยังไม่พอ

ต้องดูรหัสพื้นที่ย่อย

บนแผนที่ผังเมืองจะไม่ได้มีเพียงสี แต่มีรหัสกำกับพื้นที่ เช่น อ.1, อ.2, ย.3, พ.2

รหัสเหล่านี้ใช้เชื่อมโยงกับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเฉพาะพื้นที่ดังนั้นที่ดินสีเดียวกัน แต่อยู่คนละรหัสพื้นที่ อาจมีข้อกำหนดต่างกันได้

ต้องรู้ว่าโรงงานของเราจัดอยู่ใน “ประเภทไหน”

คำว่า โรงงานผลิตอาหาร โรงงานพลาสติก โรงงานโลหะ หรือโรงงานประกอบสินค้า ยังไม่ละเอียดพอสำหรับพิจารณาผังเมือง

ต้องตรวจให้ได้ว่ากิจการเข้าข่าย ประเภทหรือชนิดของโรงงานใดตามกฎหมายโรงงาน จากนั้นจึงนำไปเทียบกับบัญชีท้ายข้อกำหนดผังเมือง

เพราะพื้นที่เดียวกันอาจอนุญาตโรงงานประเภทหนึ่ง แต่ห้ามโรงงานอีกประเภทหนึ่ง

ผังเมืองสีม่วง คืออะไร

โดยทั่วไป สีม่วงหมายถึงที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า

วัตถุประสงค์หลักคือรองรับ

โรงงานอุตสาหกรรม
คลังสินค้า
กิจการเกี่ยวเนื่องกับอุตสาหกรรม
ระบบสาธารณูปโภคที่เกี่ยวข้อง
กิจกรรมอื่นตามที่ผังเมืองแต่ละพื้นที่อนุญาต

ผังเมืองรวมหลายจังหวัด เช่น สงขลา กาญจนบุรี และนครราชสีมา กำหนดพื้นที่สีม่วงเป็นประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้าอย่างชัดเจน

แต่อย่าเข้าใจว่า “สีม่วง = ทำโรงงานอะไรก็ได้”

แม้อยู่ในเขตสีม่วง ยังต้องตรวจว่า

โรงงานประเภทนั้นถูกห้ามหรือไม่
มีข้อจำกัดด้านพื้นที่อาคารหรือไม่
มีข้อจำกัดเรื่องมลพิษหรือไม่
ทางเข้า–ออกและถนนรองรับหรือไม่
ต้องทำรายงานด้านสิ่งแวดล้อมหรือไม่
ต้องได้รับใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานหรือไม่

ดังนั้นสีม่วงคือ จุดเริ่มต้นที่ดีในการค้นหาที่ดินโรงงาน แต่ไม่ใช่ใบอนุญาตให้ก่อสร้างโรงงานโดยอัตโนมัติ

ที่ดินสีเขียวสร้างโรงงานได้ไหม

คำตอบคือ บางกรณีได้ แต่ต้องตรวจข้อกำหนดเป็นรายพื้นที่

พื้นที่สีเขียวโดยทั่วไปเกี่ยวข้องกับพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม แต่ไม่ได้หมายความว่าจะอนุญาตอุตสาหกรรมทุกชนิด

โรงงานที่เกี่ยวข้องกับผลผลิตทางการเกษตรหรือกิจกรรมที่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของพื้นที่อาจได้รับอนุญาตในบางผัง แต่ประเภท ขนาด และเงื่อนไขจะแตกต่างกันในแต่ละจังหวัด

ดังนั้นการเห็นว่าแปลงที่ดินข้าง ๆ มีโรงงานอยู่แล้ว ไม่ใช่หลักฐานว่าที่ดินแปลงที่กำลังซื้อจะสร้างโรงงานใหม่ได้

ที่ดินสีเหลือง สีส้ม และสีน้ำตาล สร้างโรงงานได้ไหม

พื้นที่เหล่านี้มักเกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัยในระดับความหนาแน่นต่าง ๆ โดยเฉพาะในผังเมืองกรุงเทพมหานคร

ดังนั้น ไม่ควรซื้อที่ดินในพื้นที่เหล่านี้โดยตั้งสมมติฐานว่าจะสามารถสร้างโรงงานได้

อย่างไรก็ตาม กฎหมายผังเมืองอาจเปิดให้โรงงานบางประเภทที่มีผลกระทบต่ำหรือมีขนาดจำกัดดำเนินการได้ตามบัญชีท้ายข้อกำหนด

ตัวอย่างเช่น ข้อกำหนดกรุงเทพมหานครที่ประกาศแก้ไขในปี 2569 ยังคงใช้ระบบบัญชีประเภทโรงงานประกอบกับประเภทที่ดิน ไม่ได้ใช้หลัก “ดูสีแล้วตอบได้ทันที” เพียงอย่างเดียว

ที่ดินสีแดงสร้างโรงงานได้ไหม

สีแดงโดยทั่วไปเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม จึงเหมาะกับกิจกรรมเช่น

สำนักงาน
ร้านค้า
อาคารพาณิชย์
ศูนย์บริการ
ธุรกิจและบริการ

มากกว่าการสร้างโรงงานอุตสาหกรรม แต่เช่นเดียวกับพื้นที่สีอื่น ต้องตรวจบัญชีประเภทโรงงานของผังเมืองฉบับนั้น เพราะโรงงานบางชนิดอาจได้รับอนุญาตภายใต้ข้อจำกัดเฉพาะ

กรุงเทพมหานครมีเรื่องที่ผู้ประกอบการควรรู้ในปี 2569

สำหรับผู้ที่กำลังซื้อที่ดินหรือวางแผนสร้างโรงงานในกรุงเทพฯ ต้องระวังเรื่อง การเปลี่ยนแปลงผังเมือง

ณ วันที่จัดทำบทความนี้ กรุงเทพมหานครกำลังดำเนินกระบวนการร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ปรับปรุงครั้งที่ 4 และเปิดปิดประกาศ 90 วัน ตั้งแต่วันที่ 10 สิงหาคม 2569 ถึง 9 พฤศจิกายน 2569 เพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียตรวจสอบและยื่นคำร้องเกี่ยวกับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน

ดังนั้นหากกำลังวางแผนลงทุนซื้อที่ดินในกรุงเทพฯ ไม่ควรตรวจเฉพาะข้อกำหนดปัจจุบัน แต่ควรตรวจ ร่างผังเมืองใหม่ที่กำลังดำเนินการอยู่ด้วย เพื่อประเมินความเสี่ยงระยะยาวของโครงการ

PARK FACTORY ผู้ให้บริการขายโกดัง และให้เช่าโกดังโรงงานสำหรับ SME ในเขตกรุงเทพ และปริมณฑล

หากคุณกำลังมองหาโกดังคลังสินค้า ที่ Park Factory เราเป็นผู้ให้บริการโกดังโรงงานสำหรับ SME ด้วยโครงการสีเขียว สภาพแวดล้อมสวยงามน่าอยู่ ให้ความสำคัญในทุกรายละเอียดของโกดังทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างอาคาร หรือ Landscape ออกแบบตามหลักฮวงจุ้ย เพื่อให้ผู้เช่าได้รับประสบการณ์ที่ดีที่สุด → เข้าชมโครงการ

ช่องทางการติดต่อ PARK FACTORY

ที่ตั้ง : 176 ซอยกาญจนาภิเษก 5 แขวงหลักสอง เขตบางแค กรุงเทพฯ 10160
เบอร์โทรติดต่อ : 092-379-7444, 081-751-4440
อีเมล์ : [email protected]
Google Map : https://maps.app.goo.gl/STYgHNRPHGAZZ6SX8